건물주 화재보험, 특수건물이면 법이 가입을 강제합니다 — 과실이 없어도 지는 배상책임

건물주 화재보험을 알아볼 때 먼저 갈라야 하는 것은 들고 싶은 보험인지, 법이 들라고 한 보험인지입니다. 내 건물이 「특수건물」에 해당하면 가입이 의무이고, 안 들면 벌금 조항이 따로 있습니다.

특수건물이면 가입이 의무입니다

건물화재보험이 선택이 아닌 경우가 법에 따로 있습니다.

화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 제5조(보험 가입의 의무) 제1항입니다.

“특수건물의 소유자는 그 특수건물의 화재로 인한 해당 건물의 손해를 보상받고 제4조 제1항에 따른 손해배상책임을 이행하기 위하여 그 특수건물에 대하여 손해보험회사가 운영하는 특약부화재보험에 가입하여야 한다. 다만, 종업원에 대하여 「산업재해보상보험법」에 따른 산업재해보상보험에 가입하고 있는 경우에는 그 종업원에 대한 제4조 제1항에 따른 손해배상책임 중 사망이나 부상에 따른 손해배상책임을 담보하는 보험에 가입하지 아니할 수 있다.”

흔히 특수건물 화재보험이라고 부르는 것이 이 특약부화재보험입니다. 「특약부화재보험」이라는 말도 같은 법이 정의합니다. 제2조 2호는 “화재로 인한 건물의 손해와 제4조 제1항에 따른 손해배상책임을 담보하는 보험”이라고 적습니다. 건물 손해 + 배상책임 두 층이 한 묶음이라는 뜻입니다.

안 들면 어떻게 되나. 제23조(벌칙)가 한 줄로 끝냅니다 — “제5조 제1항을 위반하여 특약부화재보험에 가입하지 아니한 자는 500만원 이하의 벌금에 처한다.”

가입을 거절당할 걱정은 법이 막아 두었습니다. 제5조 제3항은 “손해보험회사는 제1항과 제2항에 따른 보험계약의 체결을 거절하지 못한다”고 적습니다.

내 건물이 특수건물인가 — 면적과 층수로 갈립니다

법은 이름만 열거하고 숫자는 시행령에 넘겼습니다.

제2조 3호는 특수건물을 “국유건물·공유건물·교육시설·백화점·시장·의료시설·흥행장·숙박업소·다중이용업소·운수시설·공장·공동주택과 그 밖에 여러 사람이 출입 또는 근무하거나 거주하는 건물로서 화재의 위험이나 건물의 면적 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 건물”로 정합니다.

그 대통령령이 시행령 제2조 제1항입니다. 1호부터 18호까지 있고, 기준이 호마다 다릅니다.

⚠️표에 담지 못한 제외 단서가 다섯 호에 붙습니다 — 1호는 “대통령 관저(官邸)와 특수용도로 사용하는 건물로서 금융위원회가 지정하는 건물”을, 1의2호·9호·11호·17호는 한국지방재정공제회나 한국교육시설안전원이 운영하는 공제 중 특약부화재보험과 같은 정도의 손해를 보상하는 공제에 가입한 지방자치단체·지방공기업·학교 소유 건물을 각각 뺍니다.

12호에는 단서가 하나 더 붙습니다 — “「공동주택관리법」 제2조 제1항 제10호에 따른 관리주체에 의하여 관리되는 동일한 아파트단지 안에 있는 15층 이하의 아파트를 포함한다.” 단지 안의 낮은 동도 따라 들어온다는 뜻입니다. 반대로 14호는 “아파트(제12호에 따른 아파트는 제외한다)·창고 및 모든 층을 주차용도로 사용하는 건물…”과 위의 공제에 가입한 지자체·지방공기업 소유 건물을 뺍니다.

12호와 14호는 층수가 기준이니 세는 법도 정해 두었습니다. 제2항은 “제1항제12호 및 제14호에 따른 건물의 층수 계산방법”을 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제9호에 따르되 “건축물의 옥상부분으로서 그 용도가 명백한 계단실 또는 물탱크실인 경우에는 층수로 산입하지 아니하며, 지하층은 이를 층으로 보지 아니한다”고 적습니다.

★과실이 없어도 배상합니다

이 법에서 가장 센 문장은 가입 의무가 아니라 책임 쪽입니다.

제4조(특수건물 소유자의 손해배상책임) 제1항입니다.

“특수건물의 소유자는 그 특수건물의 화재로 인하여 다른 사람이 사망하거나 부상을 입었을 때 또는 다른 사람의 재물에 손해가 발생한 때에는 과실이 없는 경우에도 제8조 제1항 제2호에 따른 보험금액의 범위에서 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 「실화책임에 관한 법률」에도 불구하고 특수건물의 소유자에게 경과실(輕過失)이 있는 경우에도 또한 같다.”

두 번 겹쳐 적었습니다. 과실이 없어도 지고, 실화책임법이 경과실을 감면해 주더라도 그 법에도 불구하고 진다는 것입니다. 일반 건물에서 「내 잘못이 아니면 책임이 없다」로 끝나던 자리가 특수건물에서는 다르게 움직입니다 — 그래서 제5조가 보험을 강제하는 것으로 읽힙니다. 이 연결은 제 판단입니다.

범위는 무한이 아닙니다. 같은 항이 “제8조 제1항 제2호에 따른 보험금액의 범위에서”라고 한도를 묶어 두었습니다.

그 보험금액은 법이 하한만 두고 시행령이 금액을 정하는 2층 구조입니다. 법 제8조 제1항 2호는 사망을 “피해자 1명마다 5천만원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액”, 재물 손해를 “화재 1건마다 1억원 이상으로서 … 대통령령으로 정하는 금액”으로 적습니다. 시행령 제5조 제1항 1호가 사망 쪽 금액을 이렇게 받습니다.

“사망의 경우: 피해자 1명마다 1억5천만원의 범위에서 피해자에게 발생한 손해액. 다만, 손해액이 2천만원 미만인 경우에는 2천만원으로 한다.”

부상과 후유장애는 같은 항 2호·3호가 별표(신체손해배상책임위험률의 부상등급별 지급보험금표)로 넘깁니다. 이 숫자는 보상한도이고 보험료가 아닙니다.

제4조 제2항은 “특수건물 소유자의 손해배상책임에 관하여는 이 법에서 규정하는 것 외에는 「민법」에 따른다”고 적습니다.

약관의 「타인」에서 소유자와 직계가족이 빠집니다

법이 만든 의무를 약관이 받는 자리도 읽어야 합니다.

삼성화재 다이렉트 주택화재종합보험 약관의 「2-3. 특수건물 신체손해배상책임 특별약관」(인쇄 81쪽)은 특수건물을 스스로 정의하지 않고 제1조 제1항에서 “「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」(…) 제2조 제3호와 동법시행령(…) 제2조 제1항에서 정하는 건물”이라고 법에 넘깁니다. 제1조 제2항도 건물소유자 배상책임을 “법 제4조 제1항에서 정하는 배상책임”으로 두고, 다만 “특수건물이 주택인 경우에는 폭발, 파열로 인한 민법상의 배상책임을 포함합니다”라고 덧붙입니다.

정작 중요한 것은 제1조 제3항의 한 줄입니다.

“타인 : 특수건물의 소유자 및 그 주거를 같이하는 직계가족(법인인 경우는 이사 또는 업무집행기관) 이외의 사람을 말합니다.”

제2조 제1항이 보상 대상을 “특수건물의 화재 및 폭발, 파열로 타인이 사망하거나 부상함으로써” 지는 배상책임으로 적으니, 소유자 본인과 함께 사는 직계가족의 피해는 이 특약에서 빠집니다. 건물주보험을 들어 두었어도 내 가족이 다친 경우는 다른 담보를 봐야 한다는 뜻입니다.

보상하지 않는 손해도 조문에 있습니다. 제3조 1호는 “피해자 고의나 법령 위반(고의 또는 중대한 과실로 법령을 위반하고 법령위반사실과 보험사고간 인과관계가 있는 경우에 한합니다)으로 발생한 화재(보험의 목적이 주택인 경우에는 폭발, 파열을 포함합니다)로 피해자 본인이 입은 손해”이고, 2호는 전쟁·테러·폭동과 함께 소요·노동쟁의를 면책으로 둡니다.

30일 안에 들고, 매년 갱신해야 합니다

건물 화재보험 가입에는 기한이 붙어 있습니다.

제5조 제4항은 “다음 각 호에서 정하는 날부터 30일 이내에 특약부화재보험에 가입하여야 한다”고 하고 기산일을 셋으로 나눕니다.

• 1호 — 특수건물을 건축한 경우: 「건축법」 제22조에 따른 사용승인, 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 관계 법령에 따른 준공인가·준공확인 등을 받은 날
• 2호 — 특수건물의 소유권이 변경된 경우: 그 건물의 소유권을 취득한 날
• 3호 — 그 밖의 경우: 소유자가 그 건물이 특수건물에 해당하게 된 사실을 알았거나 알 수 있었던 시점 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 날

★2호가 실무에서 걸리는 자리입니다. 기산일은 계약한 날이 아니라 소유권을 취득한 날이고, 그날부터 30일입니다. 그리고 제5항은 “제4항의 특약부화재보험에 관한 계약을 매년 갱신하여야 한다”고 적습니다. 한 번 들고 끝이 아닙니다.

제2항은 선택지도 열어 둡니다 — 특약부화재보험에 “부가하여 풍재(風災), 수재(水災) 또는 건물의 무너짐 등으로 인한 손해를 담보하는 보험에 가입할 수 있다.”

건물 화재보험 비용이 얼마인지는 이 글에서 다루지 않습니다. 가입금액을 어떻게 잡느냐에 따라 달라지고, 그 기준은 보험가액과 비례보상 쪽 문제입니다.