아파트 천장 누수, 2세대 이상이 함께 쓰는 시설이면 관리주체가 직접 보수합니다

아파트 천장 누수 비용을 누가 내는지는 수리 범위에서 갈립니다. 가장 먼저 정해져야 하는 것은 수리 방법이 아니라 새는 곳이 어디에 속하는가입니다. 같은 천장이라도 전유부분인지 공용부분인지, 그리고 그 시설을 몇 세대가 함께 쓰는지에 따라 적용되는 조문이 달라집니다.

전유부분과 공용부분은 법이 정의해 두었습니다

집합건물법 제2조의 정의부터 봅니다.

“3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.”

읽는 방식이 중요합니다. 제4호의 앞 두 갈래는 “전유부분 외의 건물부분”, “전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물”이라는 잔여 방식입니다. 따로 열거해서 만드는 것이 아니라 전유부분이 아닌 쪽이 공용부분이 됩니다. 셋째 갈래만 제3조 제2항·제3항에 따라 정해서 만든 것입니다.

그 제3조가 두 경로를 나눕니다. 하나는 구조에서 바로 나옵니다.

“제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.”

기준은 실제로 누가 쓰느냐가 아니라 구조상 공용에 제공되는지입니다. 제17조에는 “규약에 달리 정한 바가 없으면”이라는 유보가 붙어 있는데 이 항에는 그런 유보가 없습니다. 다른 경로는 정해서 만드는 쪽입니다. 제2항은 규약으로, 제3항은 “건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자”가 공정증서로 그에 상응하는 것을 정할 수 있게 하고, 제4항은 그 경우 “공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다”고 합니다.

다만 이 글에서 확인한 제2조·제3조에는 개별 배관이 전유인지 공용인지를 하나하나 열거한 내용이 없습니다. 구조상 공용에 제공되는지, 규약이나 공정증서로 정해 둔 것이 있는지를 확인하는 순서가 됩니다. 화장실 천장 누수처럼 윗집 바닥과 아랫집 천장 사이에서 생기는 일이 어렵게 느껴지는 이유가 여기 있습니다.

2세대 이상이 함께 쓰는 시설이면 관리주체가 직접 보수합니다

공동주택이라면 보수를 누가 하는지를 정한 조문이 따로 있습니다. 공동주택관리법 시행령 제23조 제5항입니다.

“관리주체는 보수가 필요한 시설[누수(漏水)되는 시설을 포함한다]이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 직접 보수하고 해당 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.”

누수가 괄호로 명시되어 있습니다. 기준은 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 시설인지이고, 그 경우 관리주체가 직접 보수한 뒤 비용을 따로 부과할 수 있습니다. 같은 조 제1항은 관리비의 비목에 수선유지비를 두고, 제2항은 장기수선충당금을 관리비와 구분해 징수하게 합니다.

집합건물법 쪽에도 부담 규정이 있습니다.

“제17조(공용부분의 부담ㆍ수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.”

이 조문의 대상은 “관리비용과 그 밖의 의무”이고, 부담 주체는 입주자가 아니라 공유자입니다. 전유부분의 보수비를 누가 내는지를 정한 조문은 이 글에서 확인하지 않았습니다.

새 아파트라면 하자담보책임이 따로 있습니다

입주한 지 오래되지 않은 단지라면 보험이나 이웃 사이의 배상과 별개로 사업주체의 책임이 남아 있을 수 있습니다. 공동주택관리법 제36조 제4항이 하자를 이렇게 정의합니다.

“제1항의 하자(이하 “하자”라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다.”

누수가 예시에 직접 들어 있습니다. 같은 조 제1항은 네 유형을 묶어 “사업주체”로 부르며 분양에 따른 담보책임을 지웁니다. 「주택법」 제2조제10호 각 목에 따른 자, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주, 그리고 두 유형의 시공자입니다. 다만 제3호·제4호의 시공자가 지는 것은 “수급인의 담보책임”이라고 조문이 따로 적습니다.

기간은 전유부분과 공용부분을 다르게 셉니다

같은 조 제3항이 기산점을 나눕니다.

“이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. … 1. 전유부분: 입주자 … 에게 인도한 날 … 2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 … 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일”

기간 자체는 “10년의 범위에서” 대통령령에 위임되어 있습니다. 시행령 제36조 제1항은 내력구조부별 하자를 10년으로 정하고, 시설공사별 하자는 “별표 4에 따른 기간”이라고 적습니다.

⚠️ 별표 4가 공종별로 정한 개별 연수는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 국가법령정보센터의 별표가 이미지로만 제공되어 원문을 받지 못했습니다. 방수공사 등 개별 공종이 몇 년인지는 별표 4를 직접 확인해야 합니다.